Die Wohnung oder das Haus soll nach langer Zeit modernisiert werden – doch was bedeutet das für Vermieter und Mieter? Welche Voraussetzungen gelten und auf welche Änderungen müssen beide Seiten gefasst sein?
Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter
Vorteile für den Vermieter:
Erhöhung des Immobilienwertes
Erhaltung der Immobilie in gutem Zustand
Kosten für Modernisierung steuerlich absetzbar
Nachteile für den Vermieter:
- Kostenaufwand durch Vorfinanzierung
- Kostendeckung durch Mieterhöhung erst auf lange Sicht
Vorteile für den Mieter:
Modernisierung des eigenen Lebensumfeldes
Niedrigere Energiekosten durch energetische Aufwertung (durch bessere Dämmung etc.)
Nachteile für den Mieter:
- Mieterhöhung bis zu 11 Prozent
- Einschränkungen während des Umbaus
Was das Gesetz vorschreibt
Im BGB wird das Modernisierungsrecht durch die Paragraphen 555 a, b, c, d, e und f geregelt. Festgesetzt wird hier der Begriff der Modernisierungsmaßnahme. Auch Aspekte der Modernisierungsankündigung finden sich in diesen Paragraphen.
Fragen rund um das Thema Mieterhöhung werden im BGB durch die Paragraphen 559, 559a, b und 561 behandelt.
Wichtig: Eine Mieterhöhung steht dem Vermieter aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu (§§ 558 f. BGB).
So sollte eine Modernisierung geplant werden
1. Was gilt eigentlich als Modernisierung?
Der Paragraph 555b BGB definiert 7 verschiedene Varianten einer baulichen Veränderung:
- Energiesparmaßnahmen (z.B. Wärmedämmung)
- Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Energie / Maßnahmen zum Klimaschutz (z.B. Solaranlage)
- Maßnahmen zur Senkung des Wasserverbrauchs (z.B. Spartasten am WC)
- Maßnahmen zur Erhöhung des allgemeinen Gebrauchswert (z.B. einbausichere Haustür)
- Maßnahmen zur Vergrößerung des Wohnraumes
- Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (z.B. aufgrund einer Energiesparverordnung)
- Maßnahmen zur langfristigen Verbesserung der Wohnverhältnisse (z.B. moderne isolierte Doppelverglasung der Fenster)
2. Interessen beider Seiten diskutieren
Ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist wohl in beider Interesse. Niemand möchte unnötig Konflikte aufkommen lassen.
Das sollte der Vermieter tun:
Manch einer könnte versucht sein, die Modernisierungsmaßnahmen besonders kostenaufwändig zu gestalten. Schließlich darf der Vermieter laut Gesetz die Kaltmiete bis zu 11 Prozent erhöhen, um die Kosten für die Modernisierung auszugleichen. Eine drastische Mieterhöhung kann ein gutes Mietverhältnis belasten und sogar zur Kündigung des Mietvertrages führen. Ein Mieterwechsel kann auch für den Vermieter ungünstig sein, man weiß schließlich vorher nicht, wie gut das Verhältnis zum unbekannten Mieter sein wird.
3. Eine Modernisierungsvereinbarung treffen
Um Missverständnissen und später aufkommende Probleme vorzubeugen, rät das Gesetz Vermietern und Mietern, im Vorfeld eine Modernisierungsvereinbarung zu treffen (§ 555 f. BGB).
Was beinhaltet die Modernisierungsvereinbarung?
- Technische Durchführung und Maßnahmen
- Einen vorgegebenen Zeitrahmen
- Die zu erwartende Höhe der Miete
Vorteile der Modernisierungsvereinbarung:
+ Planbarkeit und Durchführung gesichert für Vermieter
+ keine unerfreulichen Überraschungen für Mieter
4. Voraussetzungen für Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsankündigung: Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die geplanten Modernisierungen gegenüber dem Mieter anzukündigen.
Ankündigungsfrist: die Modernisierung muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden.
Ankündigungsform: die Modernisierung muss in schriftlicher Form angekündigt werden, dazu zählen auch E-Mail und Fax.
Inhalt der Modernisierungsankündigung: es sollten Gründe für die geplante Modernisierung genannt werden.
5. Härtefall: wenn der Mieter Modernisierungsmaßnahmen ablehnt
Laut Gesetz müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen erdulden (§§ 555d BGB). Es gibt aber einen Ausnahmefall. Innerhalb der Ankündigungsfrist des Vermieters kann der Mieter sein Recht auf Widerspruch prüfen.
Persönlicher Härtefall:
Dieser kann vorliegen, wenn der Mieter selbst oder dessen Mitbewohner besonders belastet würden. Das kann zum Beispiel ein Krankheitsfall sein oder unangemessene Bedingungen während des Umbaus wie fehlender Zugang zu Bad und Toilette etc.
Liegt ein persönlicher Härtefall vor, kann der Mieter Widerspruch zu den geplanten Modernisierungsmaßnahmen einlegen. Im weiteren Verlauf muss der Vermieter, sofern er die Modernisierung durchsetzen möchte, vor mit dem Fall Gericht gehen. Dieses entscheidet dann über die Berechtigung des Härtefalls.
Wichtig: Der Vermieter darf dem Mieter den Mietvertrag trotz Einreichen eines Härtefalls nicht kündigen.